Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? TÜFE Formülü, Ekim 2026 Oranı ve Örnekler

Kira artışı, mevcut kiranın sözleşmenin yenilendiği aydan önceki ayın "12 aylık ortalama TÜFE değişimi" ile çarpılmasıyla hesaplanır. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi bu oranı konut ve işyeri kiraları için yasal üst sınır olarak belirler. Ekim 2026'da yenilenen sözleşmelerde sınır yüzde 31,49'dur; 20.000 TL'lik bir kira en fazla 26.298 TL'ye çıkabilir.

Aşağıda oranın TÜİK verisinden nasıl bulunduğunu, adım adım örnek hesapları, yüzde 25 sınırının ne olduğunu, beş yılını dolduran sözleşmelerde emsal kira ile yapılan tespiti ve anlaşmazlık çıktığında izlenecek yolu bulacaksınız.

Kira artışı nasıl hesaplanır: temel formül

Yeni kira, eski kira ile "1 + yasal oran" çarpımına eşittir. Yasal oran, kira döneminin başladığı aydan bir önceki aya ait 12 aylık ortalama TÜFE değişimidir. Sözleşmede daha düşük bir oran yazıyorsa düşük oran uygulanır; sözleşmede daha yüksek bir oran yazıyorsa aşan kısım geçersizdir.

Formül şöyledir:

Yeni kira = Mevcut kira × (1 + 12 aylık ortalama TÜFE değişimi / 100)

Sözleşmenin başladığı gün değil, yeni kira yılının başladığı ay belirleyicidir. Örneğin 15 Ekim'de yenilenen bir sözleşmede eylül ayı verisi, yani ekim başında açıklanan oran kullanılır. Kira bir ay gecikmeli yatırılıyor olsa bile oran değişmez.

TÜFE kira artışı nasıl hesaplanır?

TÜFE, yani Tüketici Fiyat Endeksi, TÜİK'in her ayın 3'ünde (hafta sonuna denk gelirse sonraki iş günü) yayımladığı enflasyon bültenindedir. Bültende üç ayrı değişim oranı bulunur ve karıştırılması en kolay yer burasıdır: aylık değişim, yıllık değişim ve 12 aylık ortalamalara göre değişim. Kira için kullanılan, sonuncusudur.

Bültendeki oran	Neyi gösterir	Kira için kullanılır mı
Aylık değişim	Bir önceki aya göre fiyat artışı	Hayır
Yıllık değişim	Geçen yılın aynı ayına göre artış	Hayır
12 aylık ortalamalara göre değişim	Son 12 ayın ortalama endeksinin önceki 12 aya göre artışı	Evet

Eylül 2026 verisinde yıllık enflasyon yüzde 29,73, 12 aylık ortalama değişim ise yüzde 31,49 oldu (TÜİK verisine dayanan haberler, 5 Ekim 2026). Yıllık oranı kullanmak, bu örnekte kiracı lehine ama yasaya uymayan bir hesap doğurur. Tersi de olabilir; enflasyon yükselirken yıllık oran ortalamanın üstüne çıkar.

Oranı kendiniz nasıl bulursunuz?

TÜİK'in internet sitesinde "Tüketici Fiyat Endeksi" bültenini açın ve ilgili ayın tablosunda "12 aylık ortalamalara göre değişim" satırına bakın. Hesabı endeksten kendiniz yapmak isterseniz son 12 ayın endeks ortalamasını, ondan önceki 12 ayın endeks ortalamasına bölüp 1 çıkarırsınız. Bu sonuç bültendeki oranla aynı çıkmalıdır.

Excel'de kira artışı hesaplama

Mevcut kira B2 hücresinde, oran C2 hücresinde yüzde olarak yazılıysa yeni kira formülü =YUVARLA(B2*(1+C2);0) olur. Artış tutarını ayrıca görmek için =B2*C2 yeterlidir. Oranı yüzde işareti olmadan 31,49 diye yazdıysanız formülde C2 yerine C2/100 kullanın.

Pratik bir yol da aylık oranları bir yerde tutmaktır. Kira gelirinizi ya da giderinizi kira gelir gider takibi şablonu ile izliyorsanız her yenileme ayında uygulanan oranı yanına not edin; böylece bir sonraki pazarlıkta geçmişi tek bakışta görürsünüz.

Kira artışı nasıl hesaplanır örnek: üç senaryo

Aşağıdaki örneklerde yasal üst sınırın uygulandığı varsayılıyor. Taraflar daha düşük bir artışta anlaşırsa o oran geçerlidir.

Senaryo 1: Ekim 2026'da yenilenen konut kirası

Kiranız 20.000 TL ve ekimde geçerli oran yüzde 31,49. Artış 20.000 × 0,3149 = 6.298 TL, yeni kira 26.298 TL olur.

Senaryo 2: Eylül 2026'da yenilenen kira

Bu örnekte kira 30.000 TL, eylülde geçerli oran ise yüzde 31,79. Artış 9.537 TL, yeni kira 39.537 TL'dir. Aynı kira bir ay sonra yenilenseydi sınır 39.447 TL olacaktı; aradaki 90 TL fark ayın verisinden gelir.

Senaryo 3: Sözleşmede "yıllık yüzde 40 artış" yazıyor

Sözleşme ekim 2026'da yenileniyor ve kira 25.000 TL. Sözleşmedeki yüzde 40, yasal sınırı aştığı için aşan kısım geçersizdir. Ev sahibi en fazla 25.000 × 1,3149 = 32.873 TL isteyebilir.

Bu senaryoda sözleşme tamamen geçersiz olmaz; yalnız artış maddesinin yasal sınırı aşan kısmı uygulanmaz. Kiracı fazla ödeme yaptıysa, fazlanın iadesini isteyebilir.

Senaryo 4: Taraflar daha düşük oranda anlaşıyor

Kira 22.000 TL. Ev sahibi, kiracısının düzenli ödeme yaptığını göz önüne alarak yüzde 20 artışa razı oluyor. Yeni kira 22.000 × 1,20 = 26.400 TL olur. Bu tamamen geçerlidir, çünkü yasa yalnız tavanı belirler.

Anlaşmayı kısa bir yazılı ek protokolle kayda geçirmek, sonraki yıllarda hangi tutarın esas alınacağı konusundaki tartışmayı önler.

Bir sonraki yılın artışı, bu düşük tutarın üzerinden hesaplanır. Ev sahibi, geçen yıl daha az artış yaptığı gerekçesiyle bu yıl iki yılın farkını birden isteyemez.

Mevcut kira	Ekim 2026 oranı	Artış tutarı	Yeni kira (en fazla)
10.000 TL	%31,49	3.149 TL	13.149 TL
15.000 TL	%31,49	4.724 TL	19.724 TL
20.000 TL	%31,49	6.298 TL	26.298 TL
30.000 TL	%31,49	9.447 TL	39.447 TL
45.000 TL	%31,49	14.171 TL	59.171 TL

Tablodaki tutarlar en yakın liraya yuvarlanmıştır. Kasım 2026 yenilemeleri için ekim verisini, 3 Kasım 2026'da TÜİK'in açıklayacağı oranı bekleyin.

Yasal kira artışı sınırı: yüzde 25 dönemi bitti mi?

Evet. Konut kiralarında yüzde 25 sınırı geçici bir düzenlemeydi ve 1 Temmuz 2024'te sona erdi. Bu tarihten sonra başlayan kira yıllarında konut ve işyeri ayrımı olmadan tek sınır, 12 aylık ortalama TÜFE değişimidir.

Bu sınırın üç önemli özelliği vardır. Birincisi, yalnız üst sınırdır; daha düşük bir artışta anlaşmak serbesttir. İkincisi, sözleşmede hiç artış maddesi olmasa bile ev sahibi yasal sınıra kadar artış talep edebilir, ama kiracı kabul etmezse bunu mahkemede tespit ettirmesi gerekir. Üçüncüsü, sınır kira sözleşmesinin yenilenen dönemleri için geçerlidir; yeni bir kiracıyla ilk kez yapılan sözleşmede kira bedeli serbestçe belirlenir.

İşyeri kiralarında durum

İşyeri kiralarında da aynı üst sınır geçerlidir: 12 aylık ortalama TÜFE değişimi. Yüzde 25 sınırı hiçbir dönemde işyerlerine uygulanmamıştı, bu yüzden 2024'teki değişiklik işyeri kiracıları için bir fark yaratmadı. Beş yıl kuralı ve tespit davası işyerleri için de aynı biçimde işler.

Hesapladığınız tutar, işyeri kirasında brüt kiradır. Kiracı bir şirket ya da defter tutan bir esnafsa brüt kira üzerinden stopaj keser ve ev sahibine net tutarı öder. Artış oranını net değil brüt kira üzerine uygulayın; aksi hâlde her yıl küçük bir fark birikir.

Artış talebi nasıl bildirilir?

Artış talebinin yazılı olması zorunlu değildir, ama ispat açısından en güvenli yol yazılı bildirimdir. Noter aracılığıyla gönderilen bir ihtarname ya da kayıtlı elektronik posta tarih ve içerik bakımından güçlü delildir. Bildirimde mevcut kirayı, uygulanan oranı, hangi ayın verisinin kullanıldığını ve yeni tutarı açıkça yazın.

Sözleşmede "kira her yıl TÜFE 12 aylık ortalaması oranında artar" gibi bir madde varsa ayrıca bildirim gerekmeden artış uygulanabilir. Bu tür bir madde, her yıl yeniden pazarlık yapılmasını önlediği için iki taraf için de işi kolaylaştırır.

Sık görülen bir hata, ev sahibinin mevcut kiracıdan "piyasa fiyatı" istemesidir. Beş yıl dolmadıkça piyasa fiyatı tek başına gerekçe değildir; mevcut kiracı için üst sınır TÜFE ortalamasıdır.

Döviz cinsinden kiralar

Kira yabancı para ile kararlaştırılmışsa TBK 344, kira artış oranı konusunda farklı bir kural koyar: beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz. Beş yıl dolunca hâkim, yabancı paranın değerindeki değişimi de dikkate alarak bedeli yeniden belirleyebilir. Konut kiralarında döviz cinsinden sözleşme yapma imkânı ayrıca sınırlıdır; böyle bir sözleşmeniz varsa durumu bir avukatla değerlendirin.

5 yıl kira artışı: emsal kira ile tespit

Beş yıldan uzun süreli bir belirli süreli kira sözleşmesinde ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira, taraflardan birinin açacağı kira tespit davası ile hâkim tarafından belirlenebilir. Hâkim bu durumda yalnız TÜFE'ye bağlı kalmaz; kiralananın durumunu ve çevredeki emsal kira bedellerini de dikkate alarak hakkaniyete uygun bir bedel saptar. Mahkemeler uygulamada, uzun süredir oturan kiracı lehine emsal bedel üzerinden bir hakkaniyet indirimi yapabilir.

Emsal kira, benzer konumdaki, benzer büyüklük ve nitelikteki dairelerin güncel kiralarıdır. Bilirkişi genellikle aynı sokak veya mahalledeki kira sözleşmelerini inceler. İlan fiyatları değil, gerçekleşmiş sözleşmeler esas alınır.

Örnek: beşinci yılın sonunda

Bir kiracı 2021'den bu yana aynı dairede oturuyor ve kirası her yıl TÜFE sınırıyla artırılarak 18.000 TL'ye gelmiş olsun. Aynı sokaktaki benzer daireler 35.000 TL'den kiralanıyor. Ev sahibi beşinci yılın sonunda tespit davası açarsa mahkeme TÜFE ile sınırlı kalmayabilir ve bedeli emsal 35.000 TL'ye yaklaştırabilir; hakkaniyet indirimiyle sonuç bunun altında kalabilir.

Kiracı açısından da beş yıl önemli bir eşiktir. Sözleşme kendiliğinden uzamaya devam eder ve ev sahibi yalnız "kira düşük" gerekçesiyle kiracıyı çıkaramaz; tahliye için kanunda sayılan sebeplerden biri gerekir. Konut kiralarında ev sahibine gerekçesiz fesih imkânı, sözleşme süresinin bitiminden sonraki on yıllık uzama süresi dolduğunda doğar.

Burada kesin bir rakam vermek mümkün değildir, çünkü her dava bilirkişi raporu ve mahkemenin takdirine göre sonuçlanır. Önemli olan, beş yıllık eşiğin ev sahibine piyasa bedeline yaklaşma imkânı vermesidir.

Anlaşamazsanız: arabuluculuk ve dava süresi

Kira bedeli konusunda anlaşmazlık varsa dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. 1 Eylül 2023'ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda kira arabuluculuğu dava şartıdır. Arabulucuya gitmeden açılan dava usulden reddedilir.

Sürenin de etkisi vardır. TBK 345'e göre dava yeni kira döneminin başlamasından en geç 30 gün önce açılır ya da ev sahibi bu süre içinde artış talebini kiracıya yazılı bildirirse, mahkemenin belirleyeceği bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Sözleşmede artış maddesi varsa dava yeni dönem içinde de açılabilir.

Durum	Ne yapılır	Kime
Ev sahibi yasal sınırın üstünde artış istiyor	Yasal tutarı yazılı bildirip ödemeye devam edin	Ev sahibine, gerekirse noter aracılığıyla
Taraflar artış oranında anlaşamıyor	Arabuluculuk başvurusu	Adliyedeki arabuluculuk bürosu
Sözleşme beş yılı doldurdu	Kira tespit davası için önce arabuluculuk	Arabulucu, sonra sulh hukuk mahkemesi
Koşullar olağanüstü değişti	Uyarlama talebi değerlendirilebilir	Avukat görüşüyle mahkeme

Kiracıysanız yasal oranla hesapladığınız kirayı ödemeye devam etmeniz önemlidir. Kira ödenmezse tahliye riski doğar; fazla istenen kısım ise yazılı itiraz konusu olur. Olağanüstü durumlarda gündeme gelen kira uyarlama davası ayrı bir yoldur ve şartları dardır.

Hesabı yaparken sık yapılan hatalar

En sık hata yıllık enflasyonu kullanmaktır; doğru oran 12 aylık ortalamadır. İkinci hata yanlış ayın verisini almaktır: yenileme ayının değil, bir önceki ayın verisi esas alınır.

Üçüncü hata, artışı aidat ya da diğer giderlere de uygulamaktır. Aidat kira bedeline dahil değildir ve bina yönetiminin kararına göre ayrı belirlenir. Sözleşmede "aidat dahil" yazıyorsa artış toplam bedel üzerinden hesaplanır, bu durumu da baştan netleştirmek gerekir.

Dördüncü hata, kiracının yeni kirayı kendiliğinden sınırın altında ödemeye başlamasıdır. Taraflar daha düşük bir oranda anlaştıysa bunu yazılı kayda geçirin; WhatsApp mesajı bile ileride delil olabilir.

Ev sahibiyseniz artışla birlikte vergi tarafını da düşünün. Yıllık kira geliriniz istisna tutarını aşıyorsa artış, beyan edeceğiniz tutarı da büyütür. 2026 rakamları ve hesap örneği için kira geliri vergisi yazısına bakabilirsiniz.

Yenileme ayınız gelmeden yapacaklarınız

Sözleşmenizin yenilenme ayını takvime yazın ve o aydan önceki ayın TÜİK bültenini açıklandığı gün kontrol edin. Mevcut kiranızı oranla çarpıp yeni tutarı hesaplayın, sonucu karşı tarafa yazılı olarak iletin.

Kiracıysanız artan kirayı aylık bütçenizde yeni bir rakamla planlayın; artış çoğu zaman maaş zammından önce gelir. Aylık bütçe şablonu ile yeni kiranın diğer giderlere etkisini görebilirsiniz. Ev sahibiyseniz beşinci yıla yaklaşan sözleşmeler için emsal kiraları şimdiden not etmeye başlayın. Bir anlaşmazlık seziyorsanız dava süresini kaçırmamak için yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce harekete geçin.