Kira Geliri Vergisi: 2026 İstisnası, Vergi Dilimleri ve Örnek Hesaplama

Kira geliri vergisi, yıl içinde tahsil ettiğiniz kiranın istisna ve giderler düşüldükten sonra kalan kısmına, gelir vergisi tarifesi uygulanarak hesaplanır. 2026 yılında elde edilen konut kirası için istisna 58.000 TL'dir; bu tutarı aşan kira Mart 2027'de beyan edilir ve vergi Mart ile Temmuz aylarında iki taksitte ödenir. İşyeri kirasında ise kiracı yüzde 20 stopaj keser ve brüt kira 400.000 TL'yi aşmadıkça çoğu durumda beyan gerekmez.

Aşağıda 2025 ve 2026 tutarlarını yan yana, götürü ve gerçek gider yöntemlerini, 2026 vergi dilimleriyle adım adım örnek hesapları, beyannamenin Hazır Beyan Sistemi'nde nasıl verildiğini ve sık yapılan hataları bulacaksınız.

Kimler kira geliri vergisi öder?

Bir konutu, işyerini, arsayı ya da bir hakkı kiraya veren ve yıl içinde kira tahsil eden herkes bu verginin kapsamındadır. Vergi hukukunda bu gelirin adı "gayrimenkul sermaye iradı"dır. Kira geliriniz tek başına bile olsa, belirli sınırları aştığınızda beyanname vermeniz gerekir.

Gelir, tahsil edildiği yılın geliri sayılır. Aralık 2026 kirasını Ocak 2027'de aldıysanız bu tutar 2027 gelirine girer. Peşin alınan kiralar ise ait oldukları yıllara bölünerek beyan edilir; üç yıllık peşin kira tek yılda vergilendirilmez.

Günlük ve kısa süreli kiralama

Evinizi turistlere ya da kısa süreli konaklama için günlük kiraya veriyorsanız bu gelir de vergiden muaf değildir. Haftalık veya günlük konut kiraları da banka üzerinden tahsil zorunluluğunun kapsamındadır. Bir platform üzerinden yapılan tahsilatlar bankaya yansıdığı için gelir idaresinin görebileceği bir kayıt oluşturur.

Birden çok daireyi otel benzeri hizmetle, temizlik ve resepsiyon gibi işlerle sürekli kiraya veriyorsanız, gelir kira geliri olmaktan çıkıp ticari kazanç sayılabilir. Bu ayrım vergi yükünü ve yükümlülükleri değiştirdiği için böyle bir faaliyete başlamadan bir mali müşavirle görüşün.

Hisseli bir dairede her ortak yalnız kendi payına düşen kirayı beyan eder ve konut kira istisnasından ayrı ayrı yararlanır. Eşler de kendi adlarına kayıtlı mülklerin kirası için ayrı beyanname verir.

Kira geliri istisnası: 2025 ve 2026 tutarları

Konut kirasında, yıllık brüt kira istisna tutarını aşmıyorsa vergi ödenmez ve beyanname verilmez. 332 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği'ne göre (Resmî Gazete, 31 Aralık 2025) 2026 gelirleri için istisna 58.000 TL'dir. Mart 2026'da beyan edilen 2025 gelirleri için tutar 47.000 TL idi.

Tutar	2025 gelirleri (Mart 2026 beyanı)	2026 gelirleri (Mart 2027 beyanı)
Konut kira istisnası	47.000 TL	58.000 TL
İstisnayı kaybettiren toplam gelir sınırı	1.200.000 TL	1.500.000 TL
Stopajlı işyeri kirası beyan sınırı	330.000 TL	400.000 TL
Götürü gider oranı	%15	%15
İşyeri kira stopajı	%20	%20

İstisnanın önemli bir şartı vardır: Ücret, menkul sermaye iradı, kira ve diğer gelirlerinizin brüt toplamı, ücretler için uygulanan tarifenin üçüncü dilim tutarını aşarsa istisnadan hiç yararlanamazsınız. Bu sınır 2026 için 1.500.000 TL'dir. Yani yıllık brüt maaşı 1,6 milyon TL olan biri, 100.000 TL konut kirasının tamamını beyan eder.

İstisna yalnız konut kirasına uygulanır. Hem konut hem işyeri kiranız varsa işyeri kirası için istisna kullanılmaz. Beyannameyi süresinde vermeyen ya da kira gelirini eksik bildiren kişi de, idare tespit etmeden önce kendiliğinden düzeltmediyse istisnayı kaybeder.

Götürü gider mi, gerçek gider mi?

Kira gelirinden gider düşmenin iki yolu vardır ve seçim tüm mülkleriniz için aynı olmalıdır. Götürü gider yönteminde belge gerekmeden kiranın yüzde 15'i düşülür. Gerçek gider yönteminde ise belgeyle ispatladığınız harcamaları tek tek indirirsiniz.

Gerçek gider yönteminde indirilebilecek başlıca kalemler şunlardır: mülkle ilgili ödediğiniz emlak vergisi, sigorta primleri, onarım ve bakım giderleri, yönetim giderleri, amortisman ve kiracıya ait olmayan aydınlatma, ısınma, su giderleri. Konut olarak kiraya verilen bir mülk için, 2021 ve sonrasında alınmışsa, alım yılından itibaren beş yıl boyunca iktisap bedelinin yüzde 5'i de gider yazılabilir.

7566 sayılı Kanun'la bir değişiklik geldi: 2025 gelirlerinden itibaren, konut olarak kiraya verilen mülk için kullanılan kredinin faizi kira gelirinden düşülemez. Faiz indirimi artık yalnız işyeri ve diğer mal ve haklar için mümkündür.

Ölçüt	Götürü gider	Gerçek gider
Belge gerekir mi	Hayır	Evet, fatura ve makbuz
İndirim tutarı	Kiranın %15'i	Belgelenen giderler
Kime uygun	Gideri az olanlar, çoğu konut sahibi	Yüksek onarım, amortisman veya işyeri faizi olanlar
Yöntem değişikliği	Seçildikten sonra iki yıl geçmeden gerçek gidere dönülemez	Her yıl götürüye geçilebilir

Konut istisnasından yararlanıyorsanız götürü gider, istisna düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden hesaplanır. Gerçek giderde ise giderin istisnaya isabet eden kısmı indirilemez, bu da hesabı karmaşıklaştırır. Çoğu konut sahibi için götürü gider hem daha basit hem de pratikte daha avantajlıdır.

Gerçek gider ile götürü gider karşılaştırması

Varsayımlar: yıllık brüt konut kirası 180.000 TL, yıl içinde ödenen emlak vergisi 3.000 TL, sigorta 2.000 TL ve belgeli onarım gideri 20.000 TL. Toplam gerçek gider 25.000 TL eder.

İstisna kullanıldığı için bu giderin yalnız vergiye tabi kısma düşen payı indirilebilir. Vergiye tabi kısım 122.000 TL, oranı 122.000 / 180.000 yani yaklaşık yüzde 67,8'dir. İndirilebilecek gerçek gider 25.000 × 0,678 = yaklaşık 16.944 TL olur. Götürü gider ise 122.000 × %15 = 18.300 TL'dir.

Bu örnekte götürü gider yaklaşık 1.350 TL daha fazla indirim sağlar. Gerçek gider, ancak onarım ya da amortisman tutarı yüksek olduğunda öne geçer; karar vermeden önce iki hesabı da yapın.

Kira geliri vergisi hesaplama 2026: vergi dilimleri

Kira geliri, diğer beyana tabi gelirlerinizle toplanır ve ücret dışı gelirler için uygulanan tarifeyle vergilendirilir. 2026 gelirleri için tarife 332 Seri No'lu Tebliğ'de şöyle belirlendi:

Gelir dilimi (2026)	Oran
190.000 TL'ye kadar	%15
190.000 - 400.000 TL arası	%20
400.000 - 1.000.000 TL arası	%27
1.000.000 - 5.300.000 TL arası	%35
5.300.000 TL üzeri	%40

Her oran yalnız kendi vergi dilimine düşen kısma uygulanır. 400.000 TL'lik bir matrahta ilk 190.000 TL'ye yüzde 15, kalan 210.000 TL'ye yüzde 20 uygulanır ve toplam vergi 70.500 TL olur. Tamamına yüzde 20 uygulanmaz.

Örnek 1: Aylık 15.000 TL konut kirası

Varsayımlar: 2026 yılı boyunca aylık 15.000 TL kira tahsil ediliyor, başka beyana tabi gelir yok, götürü gider seçiliyor.

Adım	Hesap	Tutar
Yıllık brüt kira	15.000 × 12	180.000 TL
İstisna	2026 tutarı	-58.000 TL
İstisna sonrası	180.000 - 58.000	122.000 TL
Götürü gider	122.000 × %15	-18.300 TL
Vergi matrahı	122.000 - 18.300	103.700 TL
Gelir vergisi	103.700 × %15	15.555 TL

Bu kişi Mart 2027'de beyanname verir ve 15.555 TL'yi iki eşit taksitte, 7.777,50 TL olarak Mart ve Temmuz aylarında öder. Damga vergisi gibi küçük ek kalemler beyannamede ayrıca hesaplanır.

Örnek 2: Aylık 30.000 TL konut kirası

Aynı varsayımlarla yıllık brüt kira 360.000 TL olur. İstisna düşülünce 302.000 TL kalır, götürü gider 45.300 TL'dir ve matrah 256.700 TL'ye iner.

Vergi iki dilimden hesaplanır: ilk 190.000 TL için 28.500 TL, kalan 66.700 TL için yüzde 20'den 13.340 TL. Toplam vergi 41.840 TL'dir. Kira iki katına çıktığında verginin yaklaşık 2,7 katına çıkması, dilimli tarifenin etkisidir.

Örnek 3: Stopajlı işyeri kirası

Bir dükkânı şirkete aylık 25.000 TL brüt bedelle kiraya verdiğinizi düşünün. Şirket her ay 5.000 TL kira stopajı keser ve size 20.000 TL öder. Yıllık brüt kira 300.000 TL'dir ve 2026 beyan sınırı olan 400.000 TL'nin altındadır.

Başka beyana tabi geliriniz yoksa beyanname vermezsiniz; kesilen 60.000 TL stopaj nihai vergi olur. Aynı yıl istisnayı aşan bir konut kiranız da varsa durum değişir. O zaman sınır hesabına konut kirası da dahil edilir ve işyeri kirası da beyana girebilir, kesilen stopaj ise hesaplanan vergiden düşülür.

Beyanname adım adım: Hazır Beyan Sistemi

Kira geliri beyannamesi, Gelir İdaresi'nin Hazır Beyan Sistemi üzerinden internetten verilir. Sisteme e-Devlet şifresiyle ya da GİB'in dijital vergi dairesi şifresiyle girebilirsiniz. Sistem, bankalardan gelen kira ödemesi bilgilerini çoğu durumda önceden doldurur; yine de tutarları kendi kayıtlarınızla karşılaştırın.

Adımlar kabaca şöyledir:

1. Hazır Beyan Sistemi'ne girip ilgili yılın beyannamesini seçin.
2. Gayrimenkul sermaye iradı bölümünde mülk bilgilerini ve yıllık tahsil edilen kirayı girin.
3. Konut ise istisnanın uygulandığını kontrol edin.
4. Götürü ya da gerçek gider yöntemini seçin; gerçek giderde belgeleri girin.
5. Hesaplanan vergiyi ve taksitleri kontrol edip beyannameyi onaylayın.

Kira geliri yoksa ya da istisnanın altında kaldıysa ve sistem size beyanname öneriyorsa, aynı ekrandaki istisna dilekçesi bölümünden durumunuzu bildirebilirsiniz. Mülkte kendiniz oturuyorsanız, sattıysanız ya da boş kaldıysa da bu yoldan açıklama yapılır.

Kira geliri vergisi ne zaman ödenir?

Gelir bir takvim yılı boyunca toplanır ve izleyen yılın 1-31 Mart tarihleri arasında beyan edilir. Vergi iki eşit taksitte ödenir: birinci taksit Mart sonuna, ikinci taksit Temmuz sonuna kadar. 2025 gelirlerinde bu tarihler 31 Mart 2026 ve 31 Temmuz 2026 idi. 2026 gelirleri için takvim Mart 2027'de aynı biçimde işler; son gün hafta sonuna denk gelirse süre izleyen ilk iş gününe kayar.

Ödemeyi GİB'in internet vergi dairesinden, banka uygulamalarından ya da kredi kartıyla yapabilirsiniz. Taksiti kaçırırsanız gecikme zammı işler. İkinci taksitte de aynı kural geçerlidir, yani Temmuz'u unutmak da maliyet doğurur.

Sık yapılan hatalar ve cezalar

En yaygın hata, kirayı elden almaktır. Konut ve işyeri kira ödemelerinin banka ya da PTT aracılığıyla yapılması zorunludur; buna uymayan her ödeme için işlem tutarının yüzde 10'u oranında özel usulsüzlük cezası kesilebilir. Banka açıklamasına "Ekim 2026 kira bedeli" gibi bir not yazmak, ileride ispatı kolaylaştırır.

İkinci hata, akraba ya da tanıdığa düşük kirayla verilen evi hiç beyan etmemektir. Kira hiç alınmıyor ya da emsalin çok altında alınıyorsa vergi idaresi emsal kira bedelini esas alabilir. Bu bedel, ayrıca takdir yapılmadıysa mülkün emlak vergisi değerinin yüzde 5'idir. Mülkte anne, baba, çocuklarınız ya da kardeşleriniz ücretsiz oturuyorsa bu kural uygulanmaz.

Üçüncü hata, istisnayı kaybettiren sınırı unutmaktır. Maaşı yükselen bir kişi, 1.500.000 TL'lik toplam brüt gelir sınırını geçtiğini fark etmeden konut kirasının bir kısmını beyan dışı bırakabilir. Dördüncü hata da yıl içinde kira artırıldığında beyan tutarını eski kiradan hesaplamaktır. Artış oranını doğru uyguladığınızı kira artışı nasıl hesaplanır yazısındaki örneklerle kontrol edebilirsiniz.

Geçmiş yıllarda beyan etmediyseniz

Önceki yıllarda istisnayı aşan kira gelirini beyan etmediğinizi fark ettiyseniz, vergi idaresi bunu tespit etmeden önce pişmanlıkla beyanname verebilirsiniz. Bu durumda vergi ziyaı cezası kesilmez, ama geciken her ay için pişmanlık zammı ödenir. Konut istisnası da, idare tespit etmeden kendiliğinden yapılan bu beyanlarda korunur.

İdare durumu sizden önce tespit ederse hem istisna kaybedilir hem de vergi ziyaı cezası gündeme gelir. Bu yüzden eksik beyanı fark ettiğiniz anda harekete geçmek, beklemekten her zaman daha ucuzdur. Birden fazla yılı kapsayan bir düzeltme yapacaksanız, hesapları bir mali müşavire kontrol ettirin.

Mart gelmeden hazırlık listesi

Her ay tahsil ettiğiniz kirayı ve mülkle ilgili harcamaları tek bir tabloda tutun. Kira gelir gider takibi şablonu bunun için hazır sütunlar sunar; yıl sonunda brüt kira, onarım ve vergi kalemleri tek bakışta çıkar. Beyan döneminde bu tabloyu Hazır Beyan Sistemi'nin önerdiği rakamlarla karşılaştırın.

Ocak ayında toplam brüt gelirinizi hesaplayıp 1.500.000 TL sınırına göre istisnadan yararlanıp yararlanamayacağınızı belirleyin. Ardından götürü ve gerçek gider yöntemiyle iki ayrı hesap yapıp düşük vergiyi veren yöntemi seçin. Hesapladığınız vergiyi bütçenize Mart ve Temmuz aylarına bölerek yazın, böylece taksit ayında nakit sıkışıklığı yaşamazsınız.