Konut Kredisi Nasıl Alınır? 2026 Şartları, Peşinat ve Tapu Süreci

Konut kredisi; gelirinizi belgeleyip bankadan ön onay almak, beğendiğiniz evin ekspertiz raporunu yaptırmak, DASK poliçesini düzenletmek ve tapuda ipotek tesisiyle birlikte devri tamamlamak adımlarıyla alınır. Kullanabileceğiniz en yüksek tutarı BDDK'nın kredi değer oranı tablosu belirler: 2026'da bu oran evin değerine ve enerji sınıfına göre %20 ile %90 arasında değişiyor. Bankanın asıl onay kararı ise gelirinize, mevcut borçlarınıza ve kredi notunuza bağlıdır.

Aşağıda başvuru şartlarını, peşinat hesabını, ekspertizden tapuya kadar süreci, kredinin yanında ödenecek masrafları ve erken kapama kurallarını sırasıyla anlatıyoruz. Örnek hesaplarda faiz oranı bir varsayımdır; güncel oranı bankanın sözleşme öncesi bilgi formundan almanız gerekir.

Konut kredisi şartları neler?

Konut kredisi için temel şartlar 18 yaşını doldurmuş olmak, düzenli ve belgelenebilir bir gelir, yeterli bir kredi notu ve teminat olarak gösterilebilecek uygun bir konuttur. Bankalar bu şartları kendi kredi politikalarına göre ayrıntılandırır, ama değerlendirme hep aynı üç soru etrafında döner: geri ödeyebilir mi, geçmişte düzgün ödemiş mi, konut borcu karşılar mı?

Gelir: Maaşlı çalışanlar için maaş bordrosu ya da SGK hizmet dökümü, serbest çalışanlar için vergi levhası ve gelir vergisi beyannamesi istenir. Banka aylık taksitlerinizin toplamını gelirinizle karşılaştırır. Kira geliri, eşin geliri gibi ek gelirler belgelenebiliyorsa hesaba katılabilir.

Kredi geçmişi: Bankalar Findeks notuna ve Risk Merkezi kayıtlarına bakar. Gecikmedeki bir kart borcu ya da takipteki bir hesap, başvuruyu doğrudan zorlaştırır. Başvurudan birkaç ay önce kredi notu nasıl yükselir yazısındaki adımlarla raporunuzu toparlamak, faiz teklifini de olumlu etkileyebilir.

Konut: Kredi verilecek evin kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş, bankanın teminat olarak kabul edebileceği nitelikte olması gerekir. Hisseli tapular, iskânı olmayan ya da imar sorunu bulunan yapılar ekspertizde krediye uygun bulunmayabilir.

Ne kadar kredi çekebilirsiniz: kredi değer oranı

Çekebileceğiniz azami tutar, BDDK'nın belirlediği kredi değer oranı ile sınırlıdır; bu oran evin ekspertiz değerine uygulanır. BDDK'nın 29 Ocak 2026 tarihli ve 11364 sayılı kararıyla birinci el ve ikinci el konut ayrımı kaldırıldı; oran artık konutun değerine ve Enerji Kimlik Belgesi'ndeki sınıfa göre belirleniyor (BDDK, Ocak 2026):

Konut değeri	Enerji sınıfı A-B	Enerji sınıfı C	Diğer sınıflar
5 milyon TL ve altı	%90	%80	%70
5-7 milyon TL	%80	%70	%60
7-10 milyon TL	%70	%60	%50
10-20 milyon TL	%50	%40	%30
20 milyon TL üstü	%40	%30	%20

Aynı kararda, 2023 tarihli ve 10656 sayılı Kurul Kararı'ndaki kuralların yeni oranlar üzerinden uygulanmaya devam edeceği belirtildi. Buna göre sizin, eşinizin ya da 18 yaşından küçük çocuğunuzun adına kayıtlı bir konut varsa tablodaki oranlar %75 azaltılarak uygulanır. Yani 5 milyon TL'lik A sınıfı bir evde ilk konut alıcısı için teorik sınır 4,5 milyon TL iken, ailede başka bir konut varsa sınır 1.125.000 TL'ye iner.

Tablodaki oranlar bir üst sınırdır, kazanılmış hak değildir. Banka gelirinizi yetersiz bulursa çok daha düşük bir tutar önerebilir.

Enerji sınıfı neden bu kadar önemli?

2026 tablosunda aynı değerdeki iki ev arasında yalnız enerji sınıfı yüzünden 20 puanlık kredi farkı oluşabiliyor. 4.000.000 TL'lik bir evde A ya da B sınıfı için azami kredi 3.600.000 TL iken, D sınıfı bir evde bu sınır 2.800.000 TL'ye iner. Aradaki 800.000 TL'yi peşinatla kapatmanız gerekir.

Sınıf, binanın Enerji Kimlik Belgesi'nde yazar. Ev bakarken satıcıdan ya da site yönetiminden bu belgeyi isteyin ve sınıfı kredi hesabınıza baştan katın. Belgesi olmayan ya da düşük sınıflı eski binalarda peşinat ihtiyacının beklediğinizden yüksek çıkabileceğini unutmamak için ekspertiz öncesinde bankanıza da sorun.

Peşinat hesabı: örnek

Varsayımlar: ekspertiz değeri 4.000.000 TL, enerji sınıfı B, alıcının ve ailesinin adına başka konut yok, aylık faiz %2,7 (varsayım), vade 120 ay.

Tabloya göre azami kredi 3.600.000 TL, asgari peşinat 400.000 TL olur. Ancak bu krediyle aylık taksit yaklaşık 101.300 TL'dir; bu taksiti taşıyacak gelir çoğu hane için gerçekçi değildir. Daha düşük kredi tutarlarında tablo şöyle değişir:

Kredi tutarı	Peşinat	Aylık taksit (120 ay, %2,7)	120 ayda toplam faiz
3.600.000 TL	400.000 TL	~101.300 TL	~8,56 milyon TL
2.000.000 TL	2.000.000 TL	~56.300 TL	~4,76 milyon TL
1.000.000 TL	3.000.000 TL	~28.150 TL	~2,38 milyon TL

Bu tablo, kredi değer oranından çok gelirinizin belirleyici olduğunu gösteriyor. Taksiti ve faiz/anapara dağılımını kendi rakamlarınızla görmek için kredi ödeme planı şablonu ya da DEVRESEL_ÖDEME formülü işinizi görür.

Başvuru nereden ve hangi belgelerle yapılır?

Konut kredisi başvurusu, bankanın mobil uygulaması, internet şubesi ya da şubesi üzerinden yapılır ve çoğu bankada ilk adım bir ön değerlendirmedir. Bu aşamada gelir bilgilerinizi ve istediğiniz tutarı girersiniz; banka kredi notunuza bakıp size ne kadar kredi verebileceğine dair bir ön onay ya da ön teklif sunar.

Ön onay ev aramaya başlamadan önce faydalıdır, çünkü bütçenizi gerçekçi bir sınıra oturtur. Birkaç bankadan teklif almak mantıklıdır, ama kısa sürede çok sayıda resmî başvuru yapmak kredi notunuzdaki yeni başvuru bileşenini etkileyebilir. Önce bankaların hesaplama araçlarıyla karşılaştırma yapıp iki üç bankaya başvurmak yeterlidir.

Banka bu aşamadan sonra genellikle şu belgeleri ister:

• Nüfus cüzdanı ve güncel ikametgâh bilgisi.
• Gelir belgesi: bordro, SGK dökümü ya da vergi levhası ve beyanname.
• Alınacak konutun tapu fotokopisi ya da tapu bilgileri.
• Satıcıyla anlaştığınız fiyatı gösteren bilgi, bazı bankalarda satış vaadi ya da ön protokol.

Konut kredisi nasıl çekilir: ekspertizden tapuya

Ev bulunduktan sonra süreç dört adımda tamamlanır: ekspertiz, kredi onayı, DASK ve sigortalar, tapuda devir ve ipotek. Bu adımlar genellikle birkaç gün ile birkaç hafta arasında sürer.

1. Değerleme raporu

Banka, yetkili ve lisanslı bir gayrimenkul değerleme şirketine evin ekspertiz raporunu hazırlatır. Eksper evi yerinde görür, tapu ve imar durumunu inceler ve bir piyasa değeri belirler. Kredi değer oranı satış fiyatına değil, bu ekspertiz değerine uygulanır.

Rapordaki değer satış fiyatının altında çıkarsa çekebileceğiniz kredi de düşer ve aradaki farkı peşinatla kapatmanız gerekir. Ekspertiz ücreti çoğunlukla başvuru sahibinden alınır ve kredi kullanılmasa da iade edilmez; tutarı bankanın ücret tarifesinden öğrenin.

2. Kredi onayı ve sözleşme öncesi bilgi formu

Ekspertiz uygunsa banka kesin teklifini sunar. Sözleşmeyi imzalamadan önce size bir sözleşme öncesi bilgi formu verilir. Bu formda faiz oranı, vade, aylık taksit, toplam geri ödeme tutarı, tahsis ücreti ve erken ödeme koşulları yer alır. Formdaki toplam geri ödeme tutarını mutlaka not edin; bankaları karşılaştırmanın en sağlıklı yolu budur.

Konut kredisinin bir avantajı, ihtiyaç kredisinden farklı olarak faiz üzerinden KKDF ve BSMV alınmamasıdır. Bu yüzden ilan edilen aylık oran ile fiilî faiz maliyeti arasındaki fark, ihtiyaç kredisine göre daha küçüktür. Kredi tahsis ücreti ise kredi tutarının binde 5'ini aşamaz (Finansal Tüketicilerden Alınacak Ücretlere İlişkin Tebliğ ve banka ücret tarifeleri, Ekim 2026).

3. DASK ve diğer sigortalar

Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) olmadan ne kredi kullandırılır ne de tapuda satış yapılır. Poliçeyi herhangi bir sigorta şirketinden ya da acenteden alabilirsiniz; bankanın acentesinden almak zorunda değilsiniz.

Konut sigortası ve hayat sigortası ise yasal olarak zorunlu değildir; banka ürün bilgi formlarında bu poliçeler isteğe bağlı olarak tanımlanır. Bankalar bu sigortaları sıklıkla talep eder, ama poliçeyi kendi grup şirketlerinden yaptırmanızı şart koşamaz. Sigortayı istediğiniz şirketten, kredi tutarı ve vadesiyle uyumlu olacak şekilde yaptırabilirsiniz.

4. Tapuda devir ve ipotek

Son adım tapu müdürlüğündedir. Satıcıdan size tapu devri yapılırken aynı işlemle konut bankaya ipotek olarak verilir. Kredi tutarı, banka tarafından genellikle tapu işleminin tamamlanmasıyla birlikte satıcının hesabına aktarılır.

Tapu randevusu e-Devlet ya da Web Tapu üzerinden alınabilir. Banka temsilcisinin işlem sırasında hazır bulunması ya da ipotek belgelerini önceden tapuya göndermesi gerekir; bu koordinasyonu bankanız yapar.

Krediden başka hangi masraflar çıkar?

Konut alırken kredinin yanında peşinatın üstüne birkaç kalem daha ödemeniz gerekir; bunları hesaba katmayan alıcılar son haftada nakit sıkıntısına düşebilir. En büyük kalem tapu harcıdır.

Masraf	Kim öder	Nasıl belirlenir
Tapu harcı	Alıcı ve satıcı	Her taraf için beyan edilen bedelin binde 20'si
Döner sermaye ücreti	Alıcı	İl ve ilçeye göre değişen tarife
Ekspertiz ücreti	Kredi başvurusu yapan	Bankanın ücret tarifesi
Kredi tahsis ücreti	Kredi kullanan	En fazla kredi tutarının binde 5'i
DASK	Konut sahibi	Yapı tarzı, il ve metrekareye göre
Konut ve hayat sigortası	İsteğe bağlı	Poliçe teklifine göre

Harç oranı 492 sayılı Harçlar Kanunu'na bağlı tarifeden gelir ve alıcı ile satıcıdan ayrı ayrı binde 20 olarak alınır. 4.000.000 TL bedelli bir satışta bu, her iki taraf için 80.000 TL demektir. Uygulamada harcın tamamını alıcının ödemesi sık görülen bir pazarlıktır; bu konuyu satıcıyla baştan netleştirin. Döner sermaye tutarını ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün hesaplama araçlarıyla ilinize göre kontrol edin.

Tapu harcından kaçınmak için satış bedelini tapuda düşük göstermek hem yasal risk taşır hem de kredi açısından sorun yaratır; ekspertiz değeriyle beyan edilen bedel arasındaki büyük fark sonradan sorgulanabilir. Satın alma öncesi kontrol listesinin tamamı için ev alırken nelere dikkat edilmeli yazısına bakabilirsiniz.

Taksit hesabı ve vade seçimi

Konut kredisi hesaplama işinde taksit, eşit taksitli kredi formülüyle hesaplanır: kredi tutarı, aylık faiz oranı ve vade (ay) bilindiğinde aylık taksit sabittir. Konut kredisinde KKDF ve BSMV olmadığı için bankanın açıkladığı aylık oranı doğrudan formüle koyabilirsiniz.

Excel'de bu hesap tek formülle yapılır: =DEVRESEL_ÖDEME(%2,7; 120; -2000000) yaklaşık 56.300 TL sonucunu verir. Aynı krediyi 60 aya indirirseniz taksit yaklaşık 67.700 TL'ye çıkar, ama toplam faiz 4,76 milyon TL'den yaklaşık 2,06 milyon TL'ye düşer. Vadeyi kısaltmak taksiti artırır, toplam maliyeti ise sert biçimde azaltır.

Gelirinize göre makul taksit

Bankaların her birinin kendi iç sınırı olsa da pratikte toplam kredi taksitlerinin hane gelirinin yarısını geçmesi riskli kabul edilir. Aylık net 90.000 TL hane geliri olan bir aile için mevcut taşıt kredisi taksiti 12.000 TL ise, konut kredisine kalan güvenli alan kabaca 30.000-33.000 TL'dir. Bu taksitle, %2,7 faiz ve 120 ay varsayımında çekilebilecek kredi yaklaşık 1,07-1,17 milyon TL'dir.

Hesabı tersinden yapmak, ev ararken hayal kırıklığını önler. Önce taşıyabileceğiniz taksiti belirleyin, sonra bu taksitle çekebileceğiniz krediyi bulun, en son da peşinatınızı ekleyerek bakabileceğiniz ev fiyatı aralığını çıkarın.

Bu yüzden vadeyi seçerken iki şeye birlikte bakın: taksit bütçenize rahatça sığıyor mu ve geride bir acil durum fonu kalıyor mu? Peşinat için bütün birikimi kullanıp ilk ay sıfır nakitle kalmak, beklenmedik bir masrafta krediyi aksatmanıza yol açabilir.

Konut kredisi erken kapama nasıl işler?

Konut kredisini istediğiniz zaman kısmen ya da tamamen erken ödeyebilirsiniz; banka erken ödenen tutara göre faizden indirim yapmak zorundadır. Bankanın erken ödeme tazminatı alıp alamayacağı ise faizin sabit ya da değişken olmasına bağlıdır.

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 37. maddesine göre sabit faizli kredilerde, sözleşmede yer alması şartıyla erken ödeme tazminatı istenebilir. Bu tazminat, kalan vadesi 36 ayı aşmayan kredilerde erken ödenen anaparanın %1'ini, 36 ayı aşanlarda %2'sini geçemez. Değişken faizli kredilerde ise erken ödeme tazminatı talep edilemez.

Örnek: kalan anaparası 1.500.000 TL ve kalan vadesi 70 ay olan sabit faizli bir krediyi tamamen kapatıyorsunuz. Kalan vade 36 ayı aştığı için tazminat en fazla 1.500.000 × %2 = 30.000 TL olabilir. Kalan vade 30 ay olsaydı üst sınır %1, yani 15.000 TL olurdu. Bazı bankalar kampanya döneminde bu tazminatı hiç almaz; kapama öncesi bankadan yazılı kapama tutarı isteyin.

Kredi bittikten sonra konut üzerindeki ipotek kendiliğinden kalkmaz. Bankadan ipotek fekki yazısını alıp tapuda ipoteği kaldırtmanız gerekir; bu işlem için de tapudan randevu alınır.

Başvurudan önce bu hafta yapabilecekleriniz

e-Devlet'ten Risk Merkezi raporunuzu alın ve gecikmedeki ya da limiti dolu bir hesabınız varsa önce onu düzeltin. Ardından son üç aylık gelir belgenizi hazırlayıp iki üç bankanın mobil uygulamasından ön teklif alın; tekliflerdeki faiz, vade ve toplam geri ödeme tutarlarını yan yana yazın.

Son olarak hedeflediğiniz evin fiyat aralığını kredi değer oranı tablosuyla değil, rahatça ödeyebileceğiniz taksitle belirleyin. Aylık taksidi, tapu harcı ve diğer masraflar için ayrılan nakdi ve geride kalacak acil durum fonunu tek bir tabloda gördüğünüzde gerçekçi bütçeniz netleşir. Mevcut borçlarınızın yapısını gözden geçirmek isterseniz ihtiyaç kredisi mi kredi kartı mı yazısı da yardımcı olur.