Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli? Tapu, İskân, Deprem ve Masraflar

Ev alırken önce tapu kaydına, sonra binanın yasal durumuna ve depreme dayanıklılığına, en son da fiyatın üstüne binecek masraflara bakmak gerekir. Tapuda ipotek ya da haciz şerhi olan, iskânı alınmamış veya zemini bilinmeyen bir dairede ucuz fiyat çoğu zaman sonradan ödenecek bir bedeli gizler. Ödemeyi de satıcının hesabına değil, tapu devriyle eş zamanlı çalışan güvenli bir yoldan yapın.

Aşağıda ikinci el ve sıfır konutta sırasıyla kontrol edilecek belgeleri, kat mülkiyeti ile kat irtifakı farkını, deprem riskini nasıl araştıracağınızı ve 5 milyon TL'lik örnek bir alımda toplam masrafın nasıl çıktığını bulacaksınız. Yazının sonunda yazdırıp yanınızda götürebileceğiniz bir kontrol listesi var.

Ev alırken ilk bakılacak belge: tapu kaydı

İlk kontrol, tapudaki malikin karşınızdaki satıcı olup olmadığı ve kayıtta satışı engelleyen bir şerh bulunup bulunmadığıdır. Satıcıdan e-Devlet'teki tapu bilgileri ekranını ya da tapu müdürlüğünden alınmış güncel tapu kaydını göstermesini isteyin. Fotokopi tapu senedi yetmez, çünkü senet basıldıktan sonra kayda yeni şerhler eklenmiş olabilir.

Kayıtta özellikle şu üç bölüme bakın: mülkiyet bilgisi, rehinler ve şerhler. İpotek varsa satıştan önce borcun kapatılıp ipoteğin kaldırılması gerekir. Kredisi süren bir evi almak mümkündür, ama bu işlem satıcının bankasıyla birlikte yürütülmelidir.

Şerh ne anlatır?

Tapu şerhi, mülk üzerinde üçüncü kişilerin bir hakkı ya da talebi bulunduğunu gösteren nottur. Haciz şerhi en riskli olanıdır: satıcının bir borcu nedeniyle alacaklı, evin satışını engelleyebilir. Aile konutu şerhi varsa eşin açık rızası olmadan satış yapılamaz.

Sık yapılan hata, şerhin "nasılsa kalkar" denilerek kapora verilmesidir. Şerh kalkmadan para ödemeyin ve şerhin kaldırıldığını güncel kayıttan kendiniz görün.

Kayıttaki not	Ne anlama gelir	Ne yapmalısınız
İpotek	Mülk bir borcun teminatı	Borç kapanıp ipotek fekki yapılmadan devir almayın
Haciz şerhi	Satıcının alacaklısı mülke el koymuş	Haciz kalkmadan ödeme yapmayın
Aile konutu şerhi	Satış için eşin rızası şart	Eşin tapuda rızasını alın
İntifa hakkı	Başka birinin evde oturma ya da gelir alma hakkı olabilir	Hak sahibiyle durumu yazılı netleştirin
Hisseli mülkiyet	Birden fazla malik var	Tüm paydaşların satışa katılması gerekir

İskân ve yapı ruhsatı neden önemli?

İskân, yani yapı kullanma izin belgesi, binanın onaylı projesine uygun tamamlandığını belediyenin kabul ettiği belgedir. İskân olmayan bir dairede elektrik, su ve doğal gaz aboneliğinde sorun çıkabilir. Bankaların konut kredisi değerlendirmesinde de iskân ve ekspertiz sonucu belirleyicidir.

Satıcı "iskânı yakında çıkar" diyorsa nedenini sorun. Bazen tek bir kat projeye aykırı yapılmıştır ve bu aykırılık giderilmeden tüm bina iskân alamaz. Belediyenin imar müdürlüğünde ya da arşivinde projeyi ve ruhsatı görmek mümkündür; gerekirse bir mimar veya emlak avukatından destek alın.

Projeye bakarken balkon kapatma, çatı katı ilavesi veya bodrumun daireye çevrilmesi gibi değişiklikleri gerçek durumla karşılaştırın. Bu tür eklemeler ilanda metrekareyi büyütür, ama tapuda ve projede yer almaz.

Kat mülkiyeti ile kat irtifakı farkı nedir?

Kat irtifakı, inşaatı süren ya da tamamlanmış ama iskânı alınmamış bir binada arsa payına bağlı bağımsız bölüm hakkıdır. Kat mülkiyeti ise iskân alındıktan sonra kurulur ve dairenin tamamlanmış bir bağımsız bölüm olarak tescil edildiğini gösterir. Kısaca, kat irtifakı "yapılacak ya da onayı bekleyen daire", kat mülkiyeti "onaylanmış daire" demektir.

Böyle bir daire almayı yasaklayan bir kural yoktur. Ama bu durumda iskânın neden alınmadığını öğrenmeniz, binanın projeye uygun bitirilip bitirilmediğini kontrol etmeniz gerekir. Topraktan alımda ise müteahhidin mali gücü ve sözleşmedeki teslim tarihi, gecikme cezası ve tapu devir şartları ayrı bir dikkat ister.

Ölçüt	Kat irtifakı	Kat mülkiyeti
Ne zaman kurulur	İnşaat öncesi veya iskân öncesi	İskân alındıktan sonra
Bina durumu	Yapım aşamasında ya da onay bekliyor	Projeye uygun tamamlanmış
Kredi açısından	Banka ekspertize göre karar verir	Genellikle daha kolay değerlendirilir
Alıcının kontrolü	İskânın neden alınmadığı, proje uygunluğu	Kat malikleri kurulu kararları, aidat borcu

Topraktan ve sıfır konutta sözleşme

Topraktan alımda elinizde tapu yerine çoğu zaman noterde yapılmış bir satış vaadi sözleşmesi olur. Bu sözleşmenin noterde düzenlenmiş olması ve tapuya şerh verilmesi, müteahhidin aynı daireyi başkasına satmasına karşı önemli bir korumadır. Adi yazılı bir "satış protokolü" bu korumayı sağlamaz.

Sözleşmede teslim tarihini, gecikme hâlinde ödenecek tazminatı, dairenin metrekaresini ve malzeme listesini tek tek yazdırın. Müteahhidin daha önce bitirdiği projeleri gezip o binalarda oturanlarla konuşmak, broşürdeki görsellerden daha güvenilir bilgi verir. Ödemeyi inşaatın ilerleyişine bağlı taksitlere bölmek de riskinizi azaltır.

Sıfır ama tamamlanmış bir dairede ise iskânın alınıp alınmadığına ve ortak alanların bitirilip bitirilmediğine bakın. Otopark, sığınak ve asansör gibi alanlar eksik kalmışsa iskân gecikebilir ve bu eksikler sonradan kat maliklerinin cebinden çıkabilir.

Binanın depreme dayanıklılığını nasıl araştırırsınız?

Depreme dayanıklılık için binanın yapım yılı, yapı denetim kaydı, zemin etüdü ve gerekirse bağımsız bir mühendis incelemesi birlikte değerlendirilmelidir. Tek bir belge "bu bina sağlamdır" demez. Yapım yılı yalnız bir ipucu verir: yapı denetim sistemi 2001 sonrasında yaygınlaştı, güncel Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği ise 2019 başında yürürlüğe girdi.

Kontrol sırası şöyle olabilir:

1. Bölgenin tehlikesine bakın. AFAD'ın Türkiye Deprem Tehlike Haritası'nda adresin bulunduğu bölgeyi inceleyin.
2. Zemin bilgisini isteyin. Belediye arşivinde binanın zemin etüdü raporu ve zemin sınıfı bilgisi bulunabilir.
3. Yapı denetim kaydını sorun. Binayı hangi yapı denetim firmasının denetlediğini ve ruhsat tarihini öğrenin.
4. Gözle kontrol yapın. Kolonlarda çatlak, bodrumda nem, kesilmiş taşıyıcı duvar veya sonradan açılmış dükkân vitrinleri uyarı işaretidir.
5. Uzman incelemesi isteyin. Şüpheniz varsa lisanslı bir kuruluşa karot ve donatı tespiti içeren bir inceleme yaptırın.

Ekspertiz raporu çoğu zaman bankanın kredi için istediği bir ekspertiz değerlemesidir; binanın deprem performansını ölçmez. Bu ikisini birbirine karıştırmayın.

Ev alırken tapu masrafı ve diğer giderler ne kadar tutar?

En büyük kalem tapu harcıdır: Harçlar Kanunu'na göre satış bedelinin binde 20'si alıcıdan, binde 20'si satıcıdan alınır, yani toplam yüzde 4. 2026 yılı için bu oranlarda değişiklik yapılmadı (Allianz Türkiye, 2026 tapu harcı rehberi). Taraflar harcın tamamını alıcının ödemesi konusunda anlaşabilir; piyasada sık görülen de budur.

Tapu harcı beyan edilen bedel üzerinden hesaplanır ve bu bedel emlak vergisi değerinin altında olamaz. Tapuda bedeli düşük göstermek harçtan tasarruf gibi görünür, ama ileride satarken vergi ve ceza riski doğurur, kredi değerlendirmesinde de sorun çıkarır.

Harca ek olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün döner sermaye hizmet bedeli ödenir. Bu tutar ilçeye göre değişen bir katsayıyla belirlendiği için kesin rakamı tapu randevusu alırken TKGM'nin Web Tapu ekranında görebilirsiniz.

Emlak komisyonu için Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik bir üst sınır koyar: satışta toplam bedel KDV hariç satış fiyatının yüzde 4'ünü aşamaz. Uygulamada bu yük alıcı ve satıcıya yüzde 2 artı KDV olarak bölünür, ama taraflar daha düşük bir oran da konuşabilir.

Örnek hesap: 5.000.000 TL'lik daire

Varsayımlar: Satış bedeli 5.000.000 TL ve tapuda gerçek bedel beyan ediliyor. Alıcı yalnız kendi payı olan harcı ödüyor, emlakçı alıcıdan yüzde 2 artı yüzde 20 KDV alıyor, kredi kullanılmıyor.

Kalem	Hesap	Tutar
Tapu harcı (alıcı payı)	5.000.000 × %2	100.000 TL
Emlak komisyonu	5.000.000 × %2	100.000 TL
Komisyon KDV'si	100.000 × %20	20.000 TL
Döner sermaye, DASK, ekspertiz	İlçeye ve poliçeye göre değişir	Ayrıca sorun
Toplam (değişkenler hariç)		220.000 TL

Yani satış fiyatının üstüne en az yüzde 4,4 civarında bir nakit ayırmanız gerekir. Satıcı harcını da size bırakırsa tapu harcı 200.000 TL'ye çıkar ve toplam 320.000 TL olur. Bu parayı peşinattan ayrı planlayın; taşınma, tadilat ve eşya için de bütçenizde ayrı bir satır açın.

Fiyat makul mü?

Fiyatın makul olup olmadığını anlamak için aynı sokakta ya da sitede son aylarda satılan benzer dairelerin fiyatlarına bakın. İlan fiyatı ile satış fiyatı aynı şey değildir; uzun süre satılamamış ilanlar genellikle pazarlık payı taşır. Metrekare başına fiyatı hesaplarken brüt ve net alanın karıştırılmamasına dikkat edin.

Kredi kullanacaksanız bankanın yaptıracağı değerleme de bir referans sunar. Banka, krediyi ekspertiz değerine göre belirler; satış fiyatı ekspertizin üstündeyse aradaki farkı peşin olarak sizin karşılamanız gerekir. Örneğin 5.000.000 TL'lik bir daire 4.500.000 TL değerlenirse kredi bu düşük tutar üzerinden hesaplanır.

Pazarlıkta eksik belgeyi bir maliyet kalemi olarak kullanın. İskân için yapılacak tadilat, aidat borcu ya da çatı onarımı gibi kalemleri yazılı olarak hesaplayıp fiyattan düşülmesini isteyin.

DASK, aidat ve bina yönetimi kontrolü

Zorunlu deprem sigortası, yani DASK, tapuda satış işlemi sırasında aranır. Satıcının poliçesi alıcıya otomatik geçmez; devirden önce kendi adınıza poliçe düzenletin. DASK yalnız binanın kendisini belirli bir teminata kadar karşılar. Eşyalarınız ve teminat üstü hasar için ayrı konut sigortası gerekir.

Aidat borcu konusunda yöneticiden yazılı bir "borcu yoktur" yazısı isteyin. Kat malikleri kurulunun son kararlarını, planlanan büyük tadilatları ve ortak giderlerin nasıl paylaştırıldığını sorun. Mantolama, asansör yenileme ya da güçlendirme kararı alınmış bir binada alımdan birkaç ay sonra size yüksek bir ek ödeme düşebilir.

Komşularla kısa bir konuşma da çok şey anlatır. Su basması, çatı sızıntısı, otopark kavgası veya yönetimle süren bir dava gibi konular ilanda yazmaz.

Kapora, sahte ilan ve ödeme güvenliği

Kapora vermeden önce tapu kaydını görmüş olmanız ve parayı satıcının kendi adına açılmış bir hesaba, yazılı bir belgeyle göndermeniz gerekir. Kapora dolandırıcılığı en çok, fiyatı piyasanın belirgin altında olan ve "çok talep var, bugün kapora verirseniz tutarım" denen ilanlarda görülür. Evi gezmeden, malikle görüşmeden para göndermeyin.

Sahte ilanlarda sık rastlanan işaretler şunlardır: satıcının yurt dışında olduğunu söyleyip anahtarı kargoyla göndermeyi teklif etmesi, tapu yerine yalnız fotoğraf paylaşması ve ödemeyi üçüncü bir kişinin hesabına istemesi. Bu kalıpları dolandırıcılık mesajları nasıl anlaşılır yazısında daha ayrıntılı ele aldık.

Ödeme tarafında yeni bir düzen geliyor. Ticaret Bakanlığı'nın Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'te yaptığı değişiklikle (Resmî Gazete, 29 Nisan 2026) nakit, havale veya EFT ile yapılan konut satışlarında bedelin, tapu devriyle eş zamanlı aktarım sağlayan güvenli bir ödeme sistemi üzerinden gönderilmesi zorunlu hâle getirildi. Zorunluluğun başlangıç tarihi birkaç kez ertelendi; Eylül 2026 sonunda duyurulan son tarih 1 Aralık 2026 oldu. Satış gününden önce Ticaret Bakanlığı ve TKGM duyurularından güncel durumu kontrol edin.

Satış günü tapu müdürlüğünde

Satış başvurusu çoğunlukla TKGM'nin Web Tapu sistemi ya da bir emlakçı aracılığıyla yapılır ve tapu müdürlüğü size bir randevu günü verir. Başvuru sırasında hesaplanan harç ve döner sermaye bedeli randevudan önce ödenir. Randevuya alıcı ve satıcı geçerli kimlikleriyle birlikte gelir; taraflardan biri gelemeyecekse noterden düzenlenmiş, satış yetkisi açıkça yazılı bir vekâletname gerekir.

Vekâletle yapılan satışlarda ekstra dikkatli olun. Vekâletnamenin güncel olup olmadığını ve iptal edilmediğini noterden teyit etmek mümkündür. Satıcıyı hiç görmeden, yalnız vekil üzerinden yürüyen ve acele ettirilen işlemler dolandırıcılarda sık görülen bir kalıptır.

İmzadan sonra yeni tapu kaydınızı e-Devlet'te kendi adınıza görün. Elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerini aynı hafta içinde üzerinize alın ve önceki malikin son endeks okumasını tutanağa geçirin.

Ev alırken kontrol listesi

Aşağıdaki listeyi gezmeye giderken yanınıza alın. Bir maddede "bilmiyorum" ya da "sonra bakarız" cevabı alıyorsanız o maddeyi açıklığa kavuşturmadan ödeme yapmayın.

Adım	Kontrol	Nereden
1	Malik, hisse durumu, ipotek ve şerhler	Güncel tapu kaydı
2	İskân, ruhsat, proje uygunluğu	Belediye imar müdürlüğü
3	Kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı	Tapu kaydı
4	Yapım yılı, zemin etüdü, yapı denetim	Belediye arşivi, yönetim
5	Deprem tehlikesi	AFAD deprem tehlike haritası
6	Aidat borcu ve planlanan ortak giderler	Bina yöneticisi, karar defteri
7	Toplam masraf hesabı	Tapu harcı, komisyon, döner sermaye
8	Ödeme yöntemi	Güvenli ödeme sistemi, banka
9	DASK ve konut sigortası	Sigorta şirketi

Kredi kullanacaksanız aylık taksitin hanenizin net gelirine oranını önceden hesaplayın. Kredi ödeme planı şablonu ile farklı vade ve faizlerde taksiti karşılaştırabilirsiniz. Tapu masrafları ve taşınmadan sonra beklenmedik onarım için de acil durum fonunuza dokunmadan kullanabileceğiniz bir pay bırakın.

Teklif vermeden önce yapacağınız üç iş

Beğendiğiniz evi bulduğunuzda ilk iş, satıcıdan güncel tapu kaydını ve aidat borcu yazısını istemektir. İkinci iş belediyede iskân ve proje durumunu görmek, üçüncü iş de 5 milyon TL örneğindeki gibi kendi masraf tablonuzu çıkarmaktır.

Bu üç adım bir hafta içinde tamamlanabilir ve çoğu sorunlu ilanı daha kapora aşamasında eler. Belgelerden biri eksikse fiyat pazarlığını o belgenin maliyetine göre yapın ya da evden vazgeçin. Acele etmenizi isteyen bir satıcıya, bu kontrolleri bitirmeden karar vermeyeceğinizi açıkça söyleyin.