Emlak & Gayrimenkul

Bedel Tespit Davası Nedir?

İngilizce: Compensation Assessment Lawsuit

Yayın: 18 Ekim 2026 · Son güncelleme: 18 Ekim 2026

Bu bilgi Ekim 2026 itibarıyla günceldir. Oran, limit ve mevzuat değişebilir; işlem yapmadan önce resmî kaynaktan kontrol edin.

Bedel Tespit Davası Nedir? Kısaca

Bedel tespit davası, kamulaştırmada idare ile malik bedel konusunda anlaşamadığında idarenin asliye hukuk mahkemesinde açtığı, taşınmazın değerinin belirlenip idare adına tescil edilmesini isteyen davadır.

Bedel Tespit Davası nedir?

İçindekiler

Bedel tespit davası nedir?
Mahkeme değeri nasıl belirler?
Malik nasıl hazırlanmalı?

Bedel tespit davası nedir?

Bedel tespit davası, kamulaştırma bedelinin mahkeme tarafından belirlendiği davadır. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'na göre idare önce malikle satın alma usulüyle anlaşmayı dener. Uzlaşma sağlanamazsa taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine başvurur ve bedelin tespiti ile tapunun idare adına tescilini ister.

Davayı açan taraf idaredir. Malik davalı konumundadır, ancak bilirkişi raporuna itiraz ederek ve kendi delillerini sunarak bedelin artmasını sağlayabilir.

Mahkeme değeri nasıl belirler?

Mahkeme, taşınmazın başında keşif yapar ve bilirkişi kurulundan rapor alır. Kurulda genellikle harita mühendisi, ziraat mühendisi ya da inşaat mühendisi ve gayrimenkul değerleme uzmanı bulunur. Raporda taşınmazın cinsi, yüzölçümü, imar durumu, emsal satışlar ve varsa net gelir dikkate alınır.

Örneğin 1.000 metrekarelik bir bahçe için idare 800.000 TL teklif etmiş, malik reddetmiş olsun. Bilirkişi emsal satışlara bakarak daha yüksek bir değer bulursa mahkeme bu tutarı esas alabilir. Belirlenen bedel bankaya yatırıldıktan sonra tescil kararı verilir.

Malik nasıl hazırlanmalı?

Bölgedeki benzer satışların tapu kayıtlarını, taşınmazın gelir belgelerini ve üzerindeki yapı ile ağaçların listesini hazırlayın. Rapora itiraz süresi kısa olduğu için tebligatları takip edin. Kararın kesinleşmesine kadar bedelin faiz durumunu da avukatınıza sorun. Dava sürerken taşınmaz üzerinde yeni yapı ya da dikim yapmanın bedele etkisini de önceden öğrenin.

Sıkça Sorulan Sorular

Bedel tespit davasını malik açabilir mi?

Bu dava kural olarak idare tarafından açılır. Malikin kendi başına açabileceği davalar daha çok kamulaştırmasız el atma ya da kamulaştırma işleminin iptali gibi farklı yollardır.

Bedel tespit davasında bilirkişi raporuna itiraz edilir mi?

Evet, taraflar rapora karşı itirazlarını mahkemeye sunabilir. Mahkeme itirazı yerinde görürse ek rapor ya da yeni bir bilirkişi kurulu isteyebilir.

İlgili terimler

Acele Kamulaştırma(Urgent Expropriation)Acele kamulaştırma, kamulaştırma bedeli kesinleşmeden idarenin taşınmaza mahkeme kararıyla el koyabildiği istisnai bir usuldür. Dayanağı 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 27. maddesidir ve yalnız kanunda sayılan acil durumlarda uygulanır.Kamulaştırmasız El Atma(De Facto Expropriation)Kamulaştırmasız el atma, idarenin özel mülkiyetteki bir taşınmazı usulüne uygun kamulaştırma yapmadan fiilen kullanması ya da kullanımını engellemesidir. Malik bu durumda bedel isteyebilir veya el atmanın önlenmesini talep edebilir.Gayrimenkul Değerleme(Real Estate Appraisal)Gayrimenkul değerleme, bir taşınmazın belirli bir tarihteki piyasa değerinin, kabul görmüş yöntemlerle bağımsız ve tarafsız biçimde tahmin edilmesidir. Kredi, satış, vergi ve dava süreçlerinde kullanılır.Emsal Karşılaştırma Yöntemi(Sales Comparison Approach)Emsal karşılaştırma yöntemi, bir taşınmazın değerini yakın zamanda satılan ya da satışa çıkan benzer taşınmazların fiyatlarıyla karşılaştırarak bulan değerleme yöntemidir. Konutlarda en yaygın yöntemdir.Kamulaştırma(Expropriation)Kamulaştırma, devletin ve kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının gerektirdiği hâllerde özel mülkiyetteki taşınmazları gerçek karşılığını peşin ödeyerek tamamen ya da kısmen kamuya geçirmesidir.Gayrimenkul Değerleme Uzmanı(Real Estate Appraiser)Gayrimenkul değerleme uzmanı, taşınmazların piyasa değerini belirleyen ve bunu raporlayan, Sermaye Piyasası Kurulu'nun lisans verdiği profesyoneldir. Bankalar, GYO'lar ve mahkemeler için rapor hazırlar.İmar Durumu(Zoning Status)İmar durumu, bir parselin imar planına göre hangi amaçla kullanılabileceğini ve üzerine ne kadar, nasıl bir yapı yapılabileceğini gösteren resmî bilgidir. Belediyeden ya da il özel idaresinden alınır.Tapu(Title Deed)Tapu, bir taşınmazın kime ait olduğunu ve üzerindeki hakları gösteren resmî kayıt sistemidir. Gündelik dilde mülkiyeti belgeleyen tapu senedi için de kullanılır.