Emsal Karşılaştırma Yöntemi Nedir?
İngilizce: Sales Comparison Approach
Yayın: · Son güncelleme:
Bu bilgi Ekim 2026 itibarıyla günceldir. Oran, limit ve mevzuat değişebilir; işlem yapmadan önce resmî kaynaktan kontrol edin.
Emsal Karşılaştırma Yöntemi Nedir? Kısaca
Emsal karşılaştırma yöntemi, bir taşınmazın değerini yakın zamanda satılan ya da satışa çıkan benzer taşınmazların fiyatlarıyla karşılaştırarak bulan değerleme yöntemidir. Konutlarda en yaygın yöntemdir.
Emsal karşılaştırma yöntemi nedir?
Emsal karşılaştırma yöntemi, bir taşınmazın değerini çevresindeki benzer taşınmazların fiyatlarına bakarak bulma yöntemidir. Mantığı basittir: aynı mahallede benzer daireler ne kadara satılıyorsa, sizinki de o civarda değer görür. Konut değerlemesinde en çok başvurulan yöntem budur.
Literatürde "piyasa yaklaşımı" olarak da geçer. Gayrimenkul değerleme raporlarının büyük bölümü bu yönteme dayanır.
Nasıl yapılır?
Önce yakın zamanda satılan ya da satışa çıkmış birkaç benzer taşınmaz bulunur. Sonra bunların değerlenen taşınmazdan farkları için düzeltme yapılır. Kat, cephe, bina yaşı, otopark ve pazarlık payı en sık düzeltilen kalemlerdir.
Basit bir örnek
Değerlemek istediğiniz daire 100 metrekare olsun. Aynı sitedeki benzer üç dairenin metrekare fiyatı sırasıyla 40.000 TL, 42.000 TL ve 44.000 TL olsun. Bu dairelerden biri bir kat yüksek ve deniz manzaralı, sizinkinin manzarası yok.
Uzman manzaralı daire için aşağı yönlü bir düzeltme yapar ve diğerlerini ilan fiyatıyla pazarlık payına göre ayarlar. Sonuçta metrekare değerini örneğin 41.000 TL civarında bulursa dairenin değeri yaklaşık 4.100.000 TL olur.
Bu yöntemin gücü emsal sayısına bağlıdır. Emsal azsa ya da birbirine benzemiyorsa sonuç güvenilirliğini yitirir. Kendi hesabınızı yaparken en az üç gerçekçi emsal kullanın ve ilan fiyatlarını satış fiyatıyla karıştırmayın.
Sıkça Sorulan Sorular
Emsal ne demek?
Emsal, değerlenen taşınmaza konum, büyüklük ve özellikler bakımından benzeyen başka bir taşınmazdır. Değerlemede emsallerin satış ya da teklif fiyatları karşılaştırma için kullanılır.
İlan fiyatları emsal olarak kullanılabilir mi?
Kullanılabilir ama dikkatle. İlan fiyatı satış fiyatı değildir ve pazarlıkla düşebilir; bu yüzden uzmanlar ilan fiyatlarına genellikle bir pazarlık düzeltmesi uygular.