Üst Sınır İpoteği Nedir?
İngilizce: Maximum Amount Mortgage
Yayın: · Son güncelleme:
Bu bilgi Ekim 2026 itibarıyla günceldir. Oran, limit ve mevzuat değişebilir; işlem yapmadan önce resmî kaynaktan kontrol edin.
Üst Sınır İpoteği Nedir? Kısaca
Üst sınır ipoteği, borç tutarı baştan belli olmadığında taşınmaz üzerine kurulan ve alacaklının ancak tapuya yazılan azami tutara kadar güvence aldığı ipotek türüdür. Bankalar genel kredi sözleşmelerinde sık kullanır.
Üst sınır ipoteği nedir?
Üst sınır ipoteği, borcun miktarı kurulduğu anda belli olmadığında taşınmaz üzerine konan ve alacakları belirlenen azami tutara kadar güvenceye alan ipotektir. Türk Medeni Kanunu'nun 851. maddesinde düzenlenir. Bankaların genel kredi sözleşmelerinde, rotatif ya da tekrar kullanılabilen kredilerde sık başvurduğu yöntemdir.
Anapara ipoteğinde borç tutarı bellidir ve tapuya o tutar yazılır. Üst sınır ipoteğinde ise tapuda görünen rakam borcun kendisi değil, alacaklının taşınmazdan en fazla ne kadar tahsil edebileceğidir.
Nasıl işler?
Banka ile müşteri, örneğin 2 milyon TL'lik bir üst sınır üzerinde anlaşır. Bu sınırın altında kalan anapara, faiz ve masraflar ipotekle güvencededir; sınırı aşan kısım için taşınmaza başvurulamaz. Borç zaman içinde artıp azalabilir, ipotek ise kaldırılana kadar yerinde durur.
Varsayımsal bir senaryo düşünün: 1,5 milyon TL kredi kullanan biri borcunu tamamen kapatsa bile ipotek kendiliğinden silinmez. Bankadan fek yazısı alınır ve tapu müdürlüğünde terkin işlemi yapılır.
Nelere dikkat etmeli?
Genel kredi sözleşmesine bağlanan bir üst sınır ipoteği, ileride açılacak başka kredileri de kapsayabilir. Bu yüzden sözleşmede ipoteğin hangi borçları teminat altına aldığını satır satır okuyun. Başkasının borcu için evinizi ipotek ettiriyorsanız sorumluluğunuz üst sınırla sınırlıdır, ama bu tutarın tamamı istenebilir.
Kredi bittiğinde ipotek fekki işlemini bekletmeyin. Tapuda kalan eski bir ipotek, satış ya da yeni kredi başvurusunda işinizi yavaşlatır.
Sıkça Sorulan Sorular
Üst sınır ipoteği borç bitince kendiliğinden kalkar mı?
Hayır, kendiliğinden kalkmaz. Borç kapandıktan sonra bankadan fek yazısı istenir ve tapu müdürlüğünde ipotek terkin edilir. Bu yapılmazsa kayıt tapuda görünmeye devam eder.
Anapara ipoteği ile üst sınır ipoteği arasındaki fark nedir?
Anapara ipoteğinde güvence altına alınan borç tutarı bellidir. Üst sınır ipoteğinde borç değişkendir ve tapuya yalnızca azami teminat tutarı yazılır. Bankalar değişken kredi ilişkilerinde çoğunlukla üst sınır ipoteğini tercih eder.