Gelir İndirgeme Yöntemi Nedir?
İngilizce: Income Capitalization Approach
Yayın: · Son güncelleme:
Bu bilgi Ekim 2026 itibarıyla günceldir. Oran, limit ve mevzuat değişebilir; işlem yapmadan önce resmî kaynaktan kontrol edin.
Gelir İndirgeme Yöntemi Nedir? Kısaca
Gelir indirgeme yöntemi, bir taşınmazın değerini gelecekte üreteceği kira ya da işletme gelirinden yola çıkarak bulan değerleme yöntemidir. Özellikle ofis, dükkân ve otel gibi gelir getiren mülklerde kullanılır.
Gelir indirgeme yöntemi nedir?
Gelir indirgeme yöntemi, bir taşınmazın değerini ürettiği gelire göre belirler. Yatırımcının gözünden bakar: bu mülk bana her yıl ne kadar net gelir getirir ve bu gelir için ne kadar ödemeye razıyım? Bu sorunun cevabı değeri verir.
Yöntemin iki temel türü vardır. Doğrudan kapitalizasyonda tek bir yılın net geliri bir oranla değere çevrilir. İndirgenmiş nakit akışı yönteminde ise yıllara yayılan gelirler bugüne indirgenir.
Nasıl hesaplanır?
Doğrudan kapitalizasyonda formül şöyledir:
Değer = Yıllık net gelir / Kapitalizasyon oranı
Net gelir, kira gelirinden boşluk payı, bakım, sigorta ve yönetim giderleri düşüldükten sonra kalan tutardır. Kapitalizasyon oranı ise piyasadaki benzer mülklerin gelir ile fiyat ilişkisinden türetilir.
Hesap örneği
Bir dükkânın yıllık net kira geliri varsayımsal olarak 600.000 TL olsun. Bölgedeki benzer dükkânlar için uygun kapitalizasyon oranı yüzde 6 kabul edilsin. Bu durumda değer 600.000 / 0,06 = 10.000.000 TL olur.
Oran yüzde 5'e düşerse aynı gelir 12.000.000 TL değere karşılık gelir. Yani oranın seçimi sonucu kökten değiştirir. Bu nedenle yöntemi kendiniz kullanırken oranı tek bir kaynaktan değil, birkaç emsal ve uzman görüşüyle doğrulayın. Kira gelirinin ne kadar sürdürülebilir olduğunu da ayrıca sorgulayın.
Sıkça Sorulan Sorular
Gelir indirgeme yöntemi hangi mülklerde kullanılır?
Kira geliri ya da işletme geliri olan mülklerde kullanılır. Ofis, dükkân, AVM, otel ve kiracılı konut portföyleri tipik örneklerdir.
Bu yöntemin en zor kısmı nedir?
Doğru kapitalizasyon ya da iskonto oranını seçmektir. Oranda yapılacak küçük bir değişiklik bile bulunan değeri belirgin biçimde değiştirir.