Kapitalizasyon Oranı Nedir?
İngilizce: Capitalization Rate
Yayın: · Son güncelleme:
Bu bilgi Ekim 2026 itibarıyla günceldir. Oran, limit ve mevzuat değişebilir; işlem yapmadan önce resmî kaynaktan kontrol edin.
Kapitalizasyon Oranı Nedir? Kısaca
Kapitalizasyon oranı, bir gelir getiren taşınmazın yıllık net gelirinin piyasa değerine oranıdır. İngilizcede cap rate denir ve mülkün getirisini, değerini ve riskini karşılaştırmak için kullanılır.
Kapitalizasyon oranı nedir?
Kapitalizasyon oranı, bir taşınmazın yıllık net gelirinin değerine bölünmesiyle bulunan orandır. Kısaca "cap rate" denir. Yatırımcıya, bu mülkü bugünkü değerinden alsa her yıl yüzde kaç net gelir elde edeceğini gösterir.
Kaldıraç ve kredi etkisi bu hesaba girmez. Mülkün kendi gelir gücünü ölçer.
Nasıl hesaplanır?
Formül basittir:
Kapitalizasyon oranı = Yıllık net gelir / Piyasa değeri
Net gelir; yıllık kira gelirinden boşluk payı, bakım, sigorta, yönetim ve vergi gibi giderler düşülerek bulunur. Kredi taksitleri bu hesaba katılmaz.
Örneğin değeri varsayımsal olarak 8.000.000 TL olan bir dükkân yılda 640.000 TL net gelir üretiyor olsun. Kapitalizasyon oranı 640.000 / 8.000.000 = yüzde 8 olur.
Oran neyi anlatır?
Aynı bölgedeki benzer mülklerin oranları karşılaştırılır. Oranı belirgin biçimde yüksek çıkan bir mülk ya ucuzdur ya da gözden kaçan bir riski vardır. Kiracının ayrılma ihtimali, binanın yaşı ve konumun geleceği bu farkı açıklayabilir.
Oran ters yönde de kullanılır. Bir mülkün net gelirini bilip piyasadaki oranı da biliyorsanız değeri gelir indirgeme yöntemi ile tahmin edebilirsiniz.
Hesaplarınızı yaparken iyimser kira varsayımlarından kaçının. Net geliri gerçekçi gider kalemleriyle hesaplamak, yanlış bir yatırım kararını önlemenin en sağlam yoludur. Bu bilgiler yatırım tavsiyesi değildir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapitalizasyon oranı yüksek olursa iyi mi?
Tek başına iyi ya da kötü değildir. Yüksek oran daha yüksek getiri anlamına gelir ama çoğu zaman daha yüksek risk, zayıf konum ya da boşluk ihtimaliyle birlikte gelir.
Kapitalizasyon oranı ile kira getirisi aynı mı?
Benzerdir ama aynı değildir. Brüt kira getirisi giderleri düşmeden hesaplanır. Kapitalizasyon oranı ise bakım, vergi, sigorta ve boşluk payı düşüldükten sonra kalan net gelire dayanır.