İçeriğe geç
parazade
Emlak & Gayrimenkul

Maliyet Yaklaşımı Nedir?

İngilizce: Cost Approach

Yayın: · Son güncelleme:

Bu bilgi Ekim 2026 itibarıyla günceldir. Oran, limit ve mevzuat değişebilir; işlem yapmadan önce resmî kaynaktan kontrol edin.

Maliyet Yaklaşımı Nedir? Kısaca

Maliyet yaklaşımı, bir taşınmazın değerini arsa değeri ile binanın bugün yeniden yapılma maliyetinin toplamından yıpranma payını düşerek bulan değerleme yöntemidir. Emsali az olan yapılarda kullanılır.

Maliyet Yaklaşımı nedir?
İçindekiler
  1. Maliyet yaklaşımı nedir?
  2. Nasıl hesaplanır?
  3. Örnek
  4. Nelere dikkat etmeli?

Maliyet yaklaşımı nedir?

Maliyet yaklaşımı, bir taşınmazın değerini "bunu bugün yeniden yapsam kaça mal olur?" sorusuyla bulur. Arsanın değeri ile binanın yeniden yapım maliyeti toplanır, binanın yaşından ve durumundan kaynaklanan değer kaybı düşülür. Kalan tutar taşınmazın tahmini değeridir.

Değerlemede üç temel yöntemden biridir. Diğer ikisi emsal karşılaştırma ve gelir indirgemedir.

Nasıl hesaplanır?

Formülün basit hâli şöyledir:

Değer = Arsa değeri + (Yeniden yapım maliyeti - Yıpranma payı)

Arsa değeri genellikle bölgedeki arsa satışlarına bakılarak bulunur. Yapım maliyeti ise metrekare başına inşaat maliyeti, malzeme ve işçilik verileriyle hesaplanır. Yıpranma payı binanın yaşına ve durumuna göre belirlenir.

Örnek

Bir müstakil evin arsası varsayımsal olarak 3.000.000 TL değerinde olsun. Aynı evi bugün sıfırdan yapmak 4.000.000 TL'ye mal olacak olsun. Ev 20 yaşında ve uzman yıpranma payını 1.200.000 TL olarak belirlesin.

Bu durumda değer 3.000.000 + (4.000.000 - 1.200.000) = 5.800.000 TL olur.

Nelere dikkat etmeli?

Maliyet her zaman piyasa değerine eşit değildir. Talebin az olduğu bir bölgede pahalıya yapılmış bir villa, maliyetinin altında satılabilir. Tersine, çok aranan bir semtte eski bir bina maliyetin çok üstünde alıcı bulur.

Bu yüzden yöntemi tek başına kullanmayın. Mümkünse sonucu emsal satışlarla karşılaştırın ve aradaki farkın sebebini sorgulayın.

Sıkça Sorulan Sorular

Maliyet yaklaşımı hangi durumlarda tercih edilir?

Benzer satışın az olduğu ve kira geliri üretmeyen yapılarda tercih edilir. Fabrika, okul, hastane, özel tasarımlı villa ve yeni inşa edilmiş binalar tipik örneklerdir.

Yıpranma payı nasıl belirlenir?

Binanın yaşı, bakım durumu, kullanılan malzeme ve teknik ömrü dikkate alınır. Uzman ayrıca planın eskimesi ya da çevredeki olumsuzluklar gibi işlevsel ve dış etkenleri de değerlendirir.

İlgili terimler

Gayrimenkul Değerleme(Real Estate Appraisal)Gayrimenkul değerleme, bir taşınmazın belirli bir tarihteki piyasa değerinin, kabul görmüş yöntemlerle bağımsız ve tarafsız biçimde tahmin edilmesidir. Kredi, satış, vergi ve dava süreçlerinde kullanılır.Emsal Karşılaştırma Yöntemi(Sales Comparison Approach)Emsal karşılaştırma yöntemi, bir taşınmazın değerini yakın zamanda satılan ya da satışa çıkan benzer taşınmazların fiyatlarıyla karşılaştırarak bulan değerleme yöntemidir. Konutlarda en yaygın yöntemdir.Gelir İndirgeme Yöntemi(Income Capitalization Approach)Gelir indirgeme yöntemi, bir taşınmazın değerini gelecekte üreteceği kira ya da işletme gelirinden yola çıkarak bulan değerleme yöntemidir. Özellikle ofis, dükkân ve otel gibi gelir getiren mülklerde kullanılır.Değerleme Raporu(Appraisal Report)Değerleme raporu, lisanslı bir değerleme uzmanının bir taşınmazın piyasa değerini ve hukuki durumunu inceleyip hazırladığı resmî rapordur. Konut kredisi, satış ve miras paylaşımında kullanılır.İmarlı Arsa(Zoned Land)İmarlı arsa, onaylı bir uygulama imar planı içinde kalan ve plana göre üzerine yapı yapılabilecek arsadır. Kullanım amacı ve yapılaşma koşulları imar durumunda yazılıdır.Yapı Kayıt Belgesi(Building Registration Certificate)Yapı kayıt belgesi, 2018'deki imar barışı düzenlemesiyle ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapılara verilen ve bu yapıların geçici olarak kullanılmasına, kayıt altına alınmasına imkân tanıyan belgedir.