İçeriğe geç
parazade
Emlak & Gayrimenkul

Emsal Artışı Nedir?

İngilizce: Floor Area Ratio Increase

Yayın: · Son güncelleme:

Bu bilgi Ekim 2026 itibarıyla günceldir. Oran, limit ve mevzuat değişebilir; işlem yapmadan önce resmî kaynaktan kontrol edin.

Emsal Artışı Nedir? Kısaca

Emsal artışı, bir parselde imar planıyla izin verilen toplam inşaat alanı katsayısının (KAKS) yükseltilmesidir. Plan değişikliği ya da kentsel dönüşüm gibi özel düzenlemelerle yapılır ve aynı arsada daha fazla metrekare inşaat yapılmasına imkân verir.

Emsal Artışı nedir?
İçindekiler
  1. Emsal artışı nedir?
  2. Hesapta nasıl bir fark yaratır?
  3. Hangi durumlarda gündeme gelir?
  4. Alıcı için ipucu

Emsal artışı nedir?

Emsal artışı, imar planında bir parsel için belirlenen emsal değerinin, yani kat alanları katsayısının (KAKS) yükseltilmesidir. Emsal, arsa alanıyla çarpıldığında yapılabilecek toplam inşaat alanını verir. Bu katsayı arttığında aynı arsaya daha büyük ya da daha çok katlı bina yapılabilir.

Artış kendiliğinden olmaz. Belediye meclisi ya da yetkili idare tarafından plan değişikliği yapılması ve bu değişikliğin onaylanıp askıya çıkması gerekir.

Hesapta nasıl bir fark yaratır?

Örneğin 1.000 metrekarelik bir arsanın emsali 1,00 ise yaklaşık 1.000 metrekare inşaat alanı elde edilir. Emsal 1,50'ye çıkarsa bu rakam 1.500 metrekareye yükselir. Ortalama 100 metrekarelik dairelerle düşünürseniz, yaklaşık beş daire daha yapılabilir hâle gelir.

Balkon, merdiven ve otopark gibi bazı alanlar emsal dışı sayılabilir. Bu yüzden gerçek inşaat alanı, emsal hesabından daha büyük olabilir.

Hangi durumlarda gündeme gelir?

Emsal artışı genellikle kentsel dönüşüm, yeni ulaşım yatırımları ya da plan revizyonları sırasında görülür. Riskli yapıların yenilenmesini teşvik etmek için bazı düzenlemelerde ek emsal hakkı tanınabilir. Kamuoyunda tartışmalı olmasının nedeni, yoğunluk artışının yol, okul ve yeşil alan ihtiyacını da büyütmesidir.

Alıcı için ipucu

"Yakında emsal artacak" vaadiyle satılan arsalarda bu bilgiyi belediyenin imar müdürlüğünden doğrulayın. Askıdaki bir plan değişikliği bile itirazlar ve davalar nedeniyle iptal edilebilir. Fiyatı bugünkü onaylı imar durumuna göre değerlendirmek, beklenti primine fazla ödeme yapmanızı önler.

Sıkça Sorulan Sorular

Emsal artışı arsa fiyatını ne kadar artırır?

Kesin bir oran yoktur; artış, bölgedeki metrekare satış fiyatına, altyapıya ve talebe bağlıdır. Ancak inşaat alanı arttığı için arsanın müteahhide sunduğu daire sayısı ve dolayısıyla pazarlık gücü yükselir.

Emsal artışı kararına itiraz edilebilir mi?

Plan değişiklikleri askı ilanına çıkar ve askı süresi içinde ilgili idareye itiraz edilebilir. Sonrasında idari yargı yolu açıktır; komşular yoğunluk ve altyapı yetersizliği gerekçesiyle dava açabilir.

İlgili terimler

Emsal Dışı Alan(Area Excluded from Floor Area Ratio)Emsal dışı alan, binada inşa edilmesine rağmen imar mevzuatına göre emsal yani kat alanı katsayısı hesabına katılmayan alanlardır. Otopark, sığınak, asansör boşluğu ve belirli ölçüdeki merdiven ile tesisat alanları bu kapsamda sayılabilir.Plan Tadilatı(Zoning Plan Amendment)Plan tadilatı, yürürlükteki imar planında kullanım, yoğunluk, yol ya da yapılaşma koşullarının belediye meclisi kararıyla değiştirilmesidir. Değişiklik onaylandıktan sonra askı ilanına çıkar ve bu sürede itiraz edilebilir.İmar Planı(Zoning Plan)İmar planı, bir yerleşim alanında arazilerin hangi amaçla kullanılacağını, yolları, yeşil alanları ve yapılaşma koşullarını gösteren, harita üzerine işlenmiş resmî plandır.İmar Durumu(Zoning Status)İmar durumu, bir parselin imar planına göre hangi amaçla kullanılabileceğini ve üzerine ne kadar, nasıl bir yapı yapılabileceğini gösteren resmî bilgidir. Belediyeden ya da il özel idaresinden alınır.Parsel(Parcel)Parsel, kadastro ya da imar çalışmasıyla sınırları belirlenmiş ve tapuda ayrı numarayla kayıtlı arazi parçasıdır. Her parsel bir ada içinde yer alır ve kendi tapu kaydına sahiptir.Teşvik(Incentive)Teşvik, devletin belirli ekonomik faaliyetleri, örneğin yatırım, istihdam, ihracat ya da Ar-Ge'yi özendirmek için sağladığı vergi indirimi, prim desteği, faiz katkısı veya hibe gibi avantajların genel adıdır.Yeşil Alan(Green Area)Yeşil alan, imar planlarında park, çocuk bahçesi, oyun alanı ve rekreasyon gibi açık ve yeşil kamu kullanımına ayrılan alanlardır. Bu alanlarda yapılaşma çok sınırlıdır; özel mülkiyetteki bir parsel yeşil alana ayrılırsa kamulaştırma gündeme gelir.